양도세 D-4 마지막 주, 공시가격 9%·입주 반토막이 다주택자 퇴로를 닫고 있다
오늘이 어린이날입니다. 빨간 날인데도 저는 출근했습니다. 사실 어제 일요일 저녁부터 단톡방이 멈추질 않았어요. 다주택자 사장님 한 분이 자정 직전에 이런 메시지를 남기셨거든요. "선생님, 9일까지 계약 못 하면 어떻게 됩니까?" 평소라면 월요일 아침에 답장하면 될 일인데, 이번엔 그게 안 됐습니다. 어린이날 아침 7시에 사무실 문을 여니까 이미 매물 장부 앞에서 두 시간째 통화 중인 저를 발견하게 되더라고요.
5월 9일까지 정확히 4일 남았습니다. 14년 이 일을 하면서 어린이날이 이렇게 긴장된 해는 처음입니다.
오늘 꼭 알아야 할 뉴스
1. 양도세 중과 유예 종료, 마지막 영업주가 시작됐습니다
정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 5월 9일에 종료한다고 못박은 상황입니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 +20%P, 3주택 이상은 +30%P가 더해집니다. 다만 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 이내(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월) 잔금을 끝내면 중과를 피할 수 있고, 토지거래허가 지역은 9일까지 시·군·구청에 허가 신청만 접수되면 이후 절차를 거쳐 양도해도 중과 배제가 인정됩니다.
문제는 "9일까지 계약"이라는 한 줄에 매도자·매수자·중개업소가 다 같이 끼어 있다는 점입니다. 어제 저녁 송파 단지 매수자분이 "5월 7일에 계약하자"고 답을 주셨는데, 매도자 사장님은 "잔금 일정 협의가 더 필요하다"고 하셨습니다. 솔직히 저는 이번 주가 14년 중 가장 빡빡한 한 주가 될 거라고 봅니다.
2. 서울 아파트 공시가격, 9% 벽이 뚫렸습니다
올해 서울 아파트 공시가격 변동률이 9%대를 넘어섰습니다. 단순히 9% 숫자가 무서운 게 아니라, 공시가격 9%는 보유세 산정의 기준선을 한꺼번에 위로 밀어 올린다는 뜻입니다. 종부세 합산 기준에 걸려 있던 중급지 다주택 포트폴리오가 이번에 한 단 더 위로 올라섰습니다.
지난주 상담 오신 강남 3주택 보유 사장님은 이렇게 말씀하셨습니다. "양도세 풀리면 팔려고 했는데, 보유세가 먼저 때리고 들어옵니다." 양도세 마지막 주를 앞두고 공시가격이 동시에 오르니까, 다주택자 입장에서는 "팔자니 양도세, 들고 있자니 보유세"가 동시에 가격표를 키운 셈입니다.
3. 2026년 서울 입주물량, 작년의 절반 수준입니다
2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만 6,412가구로 집계됐습니다. 2025년 입주물량 3만 1,856가구의 약 48% 감소한 수치입니다. 여기에 임대 의무기간이 끝나는 등록임대 자동말소 물량이 2만 2,822호인데, 이 물량은 그동안 시세보다 저렴한 전세 공급원 역할을 해왔습니다. 이게 시장에 풀리는 게 아니라, 자동말소 이후 매도하거나 월세로 전환될 가능성이 높습니다.
| 구분 | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 입주물량 | 3만 1,856가구 | 1만 6,412가구 | △48% |
| 등록임대 자동말소(서울) | — | 2만 2,822호 | 신규 변수 |
| 서울 아파트 평균 전세가 | — | 6.8억 원 | 역대 최고 |
표만 보면 정책 뉴스 같지만, 현장에서 이게 의미하는 건 단순합니다. 매도자도 묶이고, 입주도 줄고, 등록임대까지 빠져나간다. 즉 매물이 동시에 세 군데에서 마릅니다.
현장에서 느끼는 온도
지난주 사무실 전화 패턴이 바뀌었습니다. 평소엔 매수 문의 6, 매도 문의 4 정도였는데, 지난 금요일과 토요일 이틀간은 매도 문의가 7, 매수 문의가 3이었습니다. 그것도 매도 문의 7건 중 5건이 다주택자였고, 5건 모두 "9일 전에 계약 가능한 매수자 있으면 가격 조정해 드릴 수 있습니다"가 첫마디였어요.
그런데 정작 매수자분들은 머뭇거립니다. 어제 상담 오신 30대 부부는 이렇게 말씀하셨어요. "양도세 풀리면 매물이 더 나올 거고, 그러면 가격이 더 빠지지 않겠습니까?" 14년 전부터 이런 종류의 기대심리는 늘 있었지만, 이번엔 입주 반토막이 같이 걸려 있어서 저는 좀 다르게 봅니다. 매도자가 던지는 매물은 늘어도, 받아낼 입주 신축이 따라오질 않으니까요.
전세 시장은 더 불안합니다. 이번 주 전세 문의 중 절반 가까이가 "아직 매물 안 났습니까?"였습니다. 매물이 부족한 상태에서 가격을 흥정하는 게 아니라, 가격을 묻기 전에 매물 자체가 있는지부터 확인하는 단계입니다. 서울 아파트 평균 전세가 6.8억 원이라는 수치는 그래서 그냥 통계가 아니라, 매물 부족이 가격으로 흘러간 결과물입니다.
housenote의 한마디
제 개인적인 판단으로는, 이번 주 안에 양도세 중과 회피 매물이 한 차례 더 쏟아질 겁니다. 다만 그 매물의 성격이 중요합니다. 입지 좋은 핵심지 매물은 가격을 지키고, 외곽·중급지 매물 위주로 가격 조정이 들어올 가능성이 큽니다. 14년 경험에 비추어 보면, 규제 데드라인이 임박하면 시장 양극화는 더 선명해집니다.
실수요자분들께 드리고 싶은 말씀은 이겁니다. "양도세가 풀리면 가격이 더 빠진다"는 단순 공식만 믿지 마시고, 본인이 보고 있는 단지의 입주 일정과 등록임대 만료 시기를 같이 보세요. 매도 압력만 보면 안 되고, 공급 측면을 함께 봐야 정확한 그림이 나옵니다. 다주택자분들은 이번 주 안에 토지거래허가 신청부터 챙기시는 것을 권합니다. 계약을 못 잡더라도 신청 접수만 9일까지 들어가 있으면 향후 협상의 카드가 한 장 더 생깁니다.
저는 솔직히 이번 5월 9일 이후 한 달이 향후 1년 시장의 방향을 정할 거라고 봅니다.
내일 체크포인트
- 5월 6일(수) 한국부동산원 주간 아파트가격동향 발표 — 강남3구 매매가 변동률 주목
- 5월 7일(목) 마지막 영업일에 다주택자 매물 추가 출회 여부 확인 (특히 송파·강동권)
본 포스팅은 14년차 공인중개사의 현장 경험과 공개 데이터를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 글입니다. 투자 판단은 반드시 본인의 상황에 맞게 전문가와 상의하시기 바랍니다.